In generale i lavori progettati per ottenere il superbonus possono essere approvati dall’assemblea «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio», così come previsto dal Decreto Rilancio.

Tuttavia, non sempre l’assemblea può approvare i lavori che danno diritto al superbonus 110%, con questa maggioranza semplice appena citata, in quanto gli interventi progettati dal tecnico, ai fini del salto energetico dell’edificio condominiale, potrebbero interessare necessariamente parti esclusive, che non rientrano nella competenza dell’assemblea di condominio.

In molti edifici condominiali si pone il problema che la classe energetica di partenza è la “G” e spesso non può bastare installare un cappotto termico «finalizzato all’isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessi oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio», essendo necessario realizzare altri interventi, in particolare la contestuale sostituzione di tutti gli infissi.

La sostituzione degli infissi degli appartamenti, però, non è di competenza dell’assemblea condominiale. Anzi, i poteri dell’assemblea condominiale non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini.

E l’assemblea condominiale non potrebbe deliberare legittimamente l’approvazione dei lavori, con la maggioranza semplice di cui sopra, qualora la progettazione per ottenere il superbonus legato ai lavori di efficientamento energetico dovesse prevedere la sostituzione degli infissi degli appartamenti privati. In questo caso, l’approvazione della sostituzione degli infissi delle unità immobiliari in proprietà esclusiva potrebbe essere deliberata soltanto con il voto favorevole di tutti i proprietari degli appartamenti interessati. Peraltro, non è da escludere che i proprietari dissenzienti si possano rifiutare di far entrare il tecnico nell’appartamento, per effettuare il sopralluogo finalizzato ai rilievi per il calcolo energetico dell’edificio.