La Corte di Cassazione è intervenuta sul tema dell’esenzione IMU dei fabbricati costruiti per la vendita e non locati (cd “fabbricati merce” delle imprese edili), esprimendo orientamenti decisamente restrittivi, che limitano la portata applicativa della norma di favore.
Il riferimento è alle Ordinanze emanate dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione lo scorso mese di aprile, che affrontano ciascuna una diversa questione sulla portata applicativa dell’esenzione da IMU per gli “immobili merce”, oggi contenuta nella legge 160/2019, in base alla quale sono esenti dal tributo “i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.
È questa, dunque, la definizione di “immobile merce” da considerare ai fini dell’applicabilità dell’esenzione dall’imposta e rispetto alla quale erano già sorte le due questioni oggi affrontate dalla Corte di Cassazione, riguardanti, in particolare:
- gli “immobili merce” acquistati e ristrutturati per la vendita;
- gli “immobili merce” destinati alla vendita e locati per una parte dell’anno.
E in entrambi i casi la posizione espressa dalla Cassazione è di netta chiusura.
E, se per gli “immobili merce” locati l’orientamento negativo non sorprende, ponendosi sulla scia della posizione negativa pure espressa dal Dipartimento delle Finanze, “spiazza” invece l’esclusione dall’esenzione IMU per quei fabbricati acquistati dall’impresa ai fini della loro ristrutturazione e vendita, nonostante l’agevolazione sia stata espressamente riconosciuta dal medesimo Dipartimento.
Con l’Ordinanza n. 10392, infatti, la Corte di Cassazione ha affermato che l’esenzione dall’IMU prevista per gli “immobili merce” non spetta per i fabbricati che l’impresa acquista e ristruttura per destinarli alla vendita.
A questa conclusione giunge per effetto di una lettura assolutamente restrittiva della definizione di “immobili merce” di cui alla norma sopra citata e, in particolare, del concetto di “fabbricato costruito”.
Secondo i Giudici, difatti, rientrerebbero nel perimetro normativo i soli fabbricati costruiti “da zero” dall’impresa e non anche quelli acquistati dall’impresa e sottoposti a interventi di ristrutturazione prima della loro destinazione alla vendita.
A parere dei Giudici, quindi, l’assimilazione tra fabbricati di nuova costruzione e quelli oggetto di recupero incisivo contrasta con il principio per cui, in materia fiscale, le norme che prevedono trattamenti agevolativi e di favore sono di stretta interpretazione, dunque non estensibili per effetto dell’analogia.
Tale motivazione risulta in evidente contrasto con l’interpretazione della norma – e, in particolare, della definizione di “immobili merce” – ufficializzata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze con la risoluzione 11 dicembre 2013, n. 11/DF.
La risoluzione ha chiarito che il concetto di “fabbricati costruiti” comprende anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice e sul quale la stessa proceda ad interventi di incisivo recupero, consistenti in:
-·restauro e risanamento conservativo (art.3, co.1, lett. c, D.P.R. 380/2001),
– ristrutturazione edilizia (art.3, co.1, lett. d, D.P.R. 380/2001),
– ristrutturazione urbanistica (art.3, co.1, lett. f, D.P.R. 380/2001).
Ciò in quanto, ai fini IMU, sussiste, a livello normativo, una generale assimilazione tra i fabbricati “in costruzione” e quelli soggetti a interventi di incisivo recupero edilizio, tenuto conto dell’identica tassazione applicabile nel corso dell’esecuzione dei lavori (durante i quali, l’IMU si applica in entrambi i casi sul valore dell’area).
In questo senso, tale assimilazione deriva dalla stessa disciplina che regola l’IMU e non già da un’interpretazione estensiva della norma di esenzione che, come affermato dalla Corte di Cassazione, contrasterebbe con il principio generale che impone una stretta applicazione delle norme fiscali agevolative.
Trattandosi di un orientamento giurisprudenziale sul tema, ancorchè della Corte di Cassazione, sezione Tributaria, si ritiene che la stessa non possa inficiare la validità dell’interpretazione più favorevole fornita dal Dipartimento delle Finanze che, proprio perché sinora mai confutata dalla prassi ministeriale, deve intendersi ancora applicabile in modo uniforme a livello nazionale e riferita all’attuale norma contenuta dalla legge 160/2019. Pertanto, si ritiene che le imprese di costruzione possano continuare ad applicare l’esenzione IMU per i beni merce anche se trattasi di beni ristrutturati per la vendita.
Meno “sorprendente” l’Ordinanza n. 10394 con cui la Corte di Cassazione ha sancito il principio per cui l’esenzione IMU prevista per gli “immobili merce” non può essere riconosciuta in caso di locazione (ancorché transitoria) dei medesimi nel corso dell’anno di riferimento.
Richiamando la norma di riferimento, difatti, i Giudici evidenziano come vi siano due requisiti indispensabili per il riconoscimento dell’esenzione: (i) la permanente destinazione alla vendita e (ii) la libera disponibilità da parte del proprietario, i quali devono perdurare per l’intero anno di riferimento.
