Riconosciuta l’applicabilità della deduzione per l’acquisto di case da locare non solo alle abitazioni già ultimate alla data del 12 novembre 2014, ma anche per quelle per le quali alla stessa data era stato già rilasciato il titolo abilitativo alla costruzione.
Lo prevede, accogliendo le istanze del sistema ANCE, un recente decreto interministeriale (infrastrutture e finanze).
Con l’adozione delle modalità attuative si completa, così, la disciplina dell’incentivo consistente nella deduzione IRPEF, riconosciuta ai contribuenti, persone fisiche, che, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, acquistano abitazioni di nuova costruzione, invendute alla data del 12 novembre 2014, ovvero ristrutturate, in classe energetica A o B, da destinare, nei successivi 6 mesi, alla locazione a canoni “agevolati” per almeno 8 anni.
La deduzione è commisurata al 20% del prezzo dell’immobile, da assumere entro il limite massimo di 300.000 euro e va ripartita in 8 anni.
A questa, inoltre, si aggiunge anche la deduzione IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto delle unità abitative da locare.
In accoglimento delle istanze del sistema ANCE, l’applicabilità del beneficio viene riconosciuta anche per l’acquisto delle unità abitative per le quali, alla data del 12 novembre 2014, sia stato già rilasciato il titolo abilitativo ai lavori, o sottoscritta la convenzione con il Comune.
Il decreto specifica che il limite massimo dei 300.000 euro include anche l’IVA.
Anche per quel che riguarda tale aspetto, l’Amministrazione ha accolto quanto sostenuto dall’ANCE, tenuto conto che l’IVA costituisce un onere addebitato all’acquirente unitamente al corrispettivo di vendita dell’immobile e che, come tale, contribuisce a determinare la spesa complessiva.
In caso di comproprietà, le agevolazioni vengono suddivise in proporzione alla quota di proprietà di ciascuno.
Per le abitazioni acquistate prima dell’adozione del citato Provvedimento, i sei mesi per la stipula del contratto di locazione decorrono dal 3 dicembre 2015 (regime transitorio).
In linea generale, per tutti gli acquisti successivi, i sei mesi per la conclusione della locazione decorrono dalla data di acquisto dell’abitazione, ovvero, in caso di costruzione in appalto dell’alloggio, dalla data di rilascio del certificato di agibilità.
Per quantificare il canone di locazione dell’unità immobiliare, al fine di poter rientrare nei requisiti previsti dalla legge per usufruire delle deduzioni fiscali, i criteri sono:
- Immobili in regime di edilizia convenzionata: il canone non deve essere superiore a quello che risulterebbe applicabile utilizzando i criteri di calcolo fissati nella relativa convenzione;
- Immobili realizzati in regime di edilizia libera: la norma non è chiara in quanto sembrerebbe che il canone vada determinato con riferimento al minor importo tra il canone concordato e quello speciale definito secondo la legge finanziaria del 2004. Solo in caso non sia possibile utilizzare il differenziale tra i due importi, si farà riferimento all’Accordo territoriale vigente stipulato tra le organizzazioni dei proprietari/inquilini.
Inoltre, nell’ipotesi in cui, nel Comune non siano stati definiti gli accordi territoriali per la definizione dei canoni concordati, si può far riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo e più vicino a quello in cui è situata l’abitazione agevolata.
Infine, il decreto stabilisce che, in caso di trasferimento (vendita o successione) dell’abitazione destinata alla locazione, la deduzione residua si trasmette al nuovo proprietario, fermo restando il rispetto di tutte le condizioni di applicabilità della disciplina del beneficio.
